Steuer-Glossar
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer auf dem Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft; im Kanton Zürich wird sie von der Gemeinde erhoben und sinkt mit zunehmender Besitzdauer.
Wer in der Schweiz eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, zahlt darauf keine normale Einkommenssteuer, sondern eine separate Grundstückgewinnsteuer. Sie wird unabhängig vom übrigen Einkommen erhoben, mit eigenem Tarif und eigener Veranlagung. Im Kanton Zürich ist sie eine reine Gemeindesteuer: Veranlagt und bezogen wird sie von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt — bei einer Wohnung in Winterthur also von der Stadt Winterthur.
Zürich folgt dem sogenannten monistischen System. Das bedeutet, dass auch Gewinne auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, soweit es um den reinen Wertzuwachs geht. Eine direkte Bundessteuer auf private Grundstückgewinne gibt es nicht.
Steuerbar ist der Grundstückgewinn: der Erlös abzüglich der Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören der seinerzeitige Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und die mit Kauf und Verkauf verbundenen Kosten wie Maklerprovision oder Insertionskosten. Der Tarif ist progressiv und wird mit zunehmender Besitzdauer ermässigt, bei sehr kurzer Besitzdauer dagegen erhöht. Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert.
Der Zürcher Tarif
Der Tarif ist in § 225 des Zürcher Steuergesetzes festgelegt und gilt in allen Gemeinden gleich — es gibt keinen Steuerfuss. Der Gewinn wird in Stufen besteuert:
- 10 % auf den ersten CHF 4'000
- 15 % auf den weiteren CHF 6'000
- 20 % auf den weiteren CHF 8'000
- 25 % auf den weiteren CHF 12'000
- 30 % auf den weiteren CHF 20'000
- 35 % auf den weiteren CHF 50'000
- 40 % auf dem Gewinnteil über CHF 100'000
Besitzdauer: Zuschlag und Ermässigung
Wer schnell wieder verkauft, zahlt mehr: Bei einer Besitzdauer unter einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 %, unter zwei Jahren um 25 %. Ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer dagegen — um 5 % nach fünf Jahren und danach um 3 Prozentpunkte pro weiteres Jahr, bis zum Maximum von 50 % ab 20 vollen Jahren.
Bei sehr alten Liegenschaften gilt eine weitere Erleichterung: Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt der tatsächlichen Anlagekosten den Verkehrswert vor 20 Jahren einsetzen. Das hilft vor allem bei geerbten Häusern mit sehr tiefem historischen Kaufpreis.
- Weniger als 1 Jahr: Zuschlag 50 %
- Weniger als 2 Jahre: Zuschlag 25 %
- Volle 5 Jahre: Ermässigung 5 %
- Volle 10 Jahre: Ermässigung 20 %
- Volle 20 Jahre und mehr: Ermässigung 50 %
Steueraufschub statt Steuer
In bestimmten Fällen wird die Steuer nicht erhoben, sondern aufgeschoben: bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei Eigentumswechsel zwischen Ehegatten und — besonders wichtig — bei der Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft in der Schweiz. Wer sein Einfamilienhaus in Winterthur verkauft und innert angemessener Frist eine neue selbstbewohnte Wohnung kauft, kann den Gewinn im Umfang der Reinvestition aufschieben.
Der Aufschub ist keine Befreiung: Die aufgeschobene Steuer wird beim späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft fällig, wobei die Besitzdauer der ersten Liegenschaft mitzählt.
Beispiel: Verkauf einer Eigentumswohnung in Winterthur
Ein Ehepaar hat im April 2013 eine Eigentumswohnung in Winterthur-Seen für CHF 620'000 gekauft und diese im Juni 2025 für CHF 830'000 verkauft. In der Zwischenzeit haben sie einen Wintergarten angebaut und die Küche erweitert — der wertvermehrende Anteil beträgt CHF 38'000. Die Maklerprovision beim Verkauf kostete CHF 22'000. Die Anlagekosten betragen damit CHF 680'000, der Grundstückgewinn CHF 150'000.
Nach dem Tarif ergeben die ersten CHF 100'000 eine Steuer von CHF 29'400, die weiteren CHF 50'000 zu 40 % CHF 20'000 — zusammen CHF 49'400. Bei zwölf vollen Jahren Besitzdauer ermässigt sich die Steuer um 26 %, sie beträgt also rund CHF 36'556. Hätte das Paar die Belege für den Wintergarten nicht mehr gefunden, wäre der Gewinn um CHF 38'000 höher und die Steuer um mehr als CHF 11'000 höher ausgefallen.
Häufige Fragen zu Grundstückgewinnsteuer
Welche Kosten kann ich vom Gewinn abziehen?
Den Kaufpreis, alle wertvermehrenden Investitionen, Maklerprovisionen, Insertionskosten und weitere Kosten des Kaufs und Verkaufs. Nicht abziehbar sind werterhaltende Unterhaltskosten, die Sie bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen haben.
Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben?
Ja, der Verkauf und der Erlös gehören in die ordentliche Steuererklärung, weil sich Vermögen und Schulden ändern. Die Grundstückgewinnsteuer selbst wird aber in einem separaten Verfahren durch die Gemeinde veranlagt.
Wer haftet, wenn der Verkäufer nicht bezahlt?
Für die Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück. Deshalb wird im Kaufvertrag meist vereinbart, dass ein Teil des Kaufpreises direkt zur Sicherstellung an die Gemeinde überwiesen wird.
Was gilt bei einem Verlust?
Ein Verlust löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Mit dem übrigen Einkommen oder mit der Einkommenssteuer kann er aber nicht verrechnet werden.
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